Portefeuillehouder

R. de Geest

Rapportagedatum

31 december 2023

Het schoolgebouw de Marke Zuid van het Etty Hillesum Lyceum (eigendom van de Stichting Carmelcollege (SCC)) en de sporthal Keizerslanden (eigendom van de Sportbedrijf Deventer) zijn aan vervangende nieuwbouw toe. Op basis van een locatie-studie is op 27 november 2018 besloten dat de vervangende nieuwbouw van beide gebouwen gaat plaatsvinden op de Marke Zuid. Aanvankelijk ging het om vervanging van het schoolgebouw op de Marke Zuid en later is besloten om ook de locatie van het Etty Hillesum Lyceum (EHL) op de Marke Noord te huisvesten op de Marke Zuid. Zo krijgen ook de vmbo leerlingen van het EHL een toekomstbestendige school en kan de locatie de Marke Noord worden vrijgespeeld voor woningbouw. Voor wat betreft de nieuwe school op de Marke Zuid gaat het om het realiseren van onderwijsruimte van 10.200 m² voor ca 1.000 leerlingen. Voor het onderwijs aan vmbo leerlingen wordt een aantal praktijklokalen gerealiseerd. Op de locatie van de Marke Zuid komen een school, een schoolplein, parkeervoorzieningen (fiets en auto) en een sporthal met sportvelden. In de sporthal worden 4 zaaldelen voor bewegingsonderwijs gerealiseerd ter vervanging van het bestaande gymlokaal in de Marke Zuid en ter vervanging van de Sporthal Keizerslanden.

Op het terrein van de Marke Zuid bevindt zich ook het clubgebouw van de Deventer Scheidsrechtervereniging (DSVeO). Deze vereniging heeft recht van opstal en heeft het clubgebouw in eigendom.  

De locatie de Marke Zuid grenst aan het Ludgeruskwartier.  

Reeds genomen besluiten:

• Nota 2017-001854: college besluit d.d. 28-11-2017 en besluit raad EHL d.d. 20-12-2017; krediet nieuwbouw.
• Begroting 2018: investering sporthal
• Nota 2018-002036: collegebesluit d.d. 27-11-2018; locatie nieuwbouw EHL en sporthal
• Nota 2019-000577: collegebesluit d.d. 20-03-2019; businesscases EHL en sporthal
• Nota 2019-001172: collegebesluit en raadsmededelingen d.d. 11-06-2019; vervolgstappen n.a.v. wensen en bedenkingen Raad
• Nota 2020-000641: collegebesluit en raadsmededelingen d.d. 26-05-2020; nieuwbouw Etty Hillesum Lyceum en sporthal Keizerslanden (dekkingsvoorstel en ruimtelijke kaders)
• Kaderbrief 2020 en 2021  
• Nota 2021-000381: collegebesluit en raadsmededeling d.d. 6 juli 2021; businesscase sporthal en aangaan intentieovereenkomst
• 13 juli 2022 bestemmingsplan vastgesteld
• 27 januari 2023 Ondertekening samenwerkings- en realisatieovereenkomst EHL / SCC (college)
• Herstelbelsuit bestemmingplan april 2023
• Nota 2023-292 Raadsbesluit financiën / Breeam Marke Zuid
• 27 juli 2023 Ondertekening Addendum behorende bij de samenwerkings- en realisatieovereenkomst gemeente met EHL / SCC.

Ontwikkeling school  
De afspraken en uitgangspunten die voor de dekking van het budget zijn opgesteld met Stichting Carmel College en EHL zijn vastgelegd in een samenwerkings- en realisatieovereenkomst tussen de gemeente Deventer en Stichting Carmel College. Deze is op 27 januari 2023 ondertekend. Uitgangspunt is dat Stichting Carmelcollege voor eigen rekening en risico de school ontwikkelt en bouwt. Stichting Carmelcollege is de opdrachtgever van de ontwikkeling en bouw van de school. Om deze reden heeft Stichting Carmelcollege binnen de aanbestedingswet en regelgeving de keuzevrijheid in adviseurs, architecten, bouwers en invulling van het programma van de school van 10.200m².  

In de samenwerkings- en realisatieovereenkomst is afgesproken dat er vanwege de stijging van de bouwkosten een second opinion gedaan zou worden. Deze is uitgevoerd door SBM (gezamenlijk gekozen partij). Op basis van de second opinion zijn Stichting Carmelcollege en gemeente Deventer met elkaar in gesprek gegaan en is overeengekomen dat het bedrag uit de second opinion het nieuwe kaderstellende budget is. De gemeenteraad van Deventer heeft op 10 mei 2023 ingestemd met het verhogen van het budget voor een bijdrage aan het tekort en een budget voor de realisatie van BREAAM/ENG. Daarmee komt de bijdrage vanuit de gemeente voor de ontwikkeling van de school op afgerond € 28,3 mln. (incl. btw).

Deze aanvullende afspraken over het budget op basis van de second opinion zijn vastgelegd in een addendum op de samenwerkings- en realisatieovereenkomst welke inmiddels is ondertekend.

Ofschoon er nog  geen sprake is van een onherroepelijk vastgesteld bestemmingsplan (zie verderop alinea Bestemmingsplan) is wel al de procedure van aanbesteding gestart. Eind januari 2024 zal bekend worden welke inschrijvingen tegen welke prijs er zijn gedaan. Dan ook wordt duidelijk of het beschikbare budget toereikend is.  

Ontwikkeling sporthal
In de oorspronkelijke aanbestedingsprocedure design & buildvoor de sporthal is gebleken dat het budget vanwege de forse prijsstijgingen ontoereikend was. Op 5 september 2022 zijn twee inschrijvingen ingediend, beide ruim boven het plafondbudget vanwege forse prijsstijgingen. Daarmee is de aanbesteding mislukt en is duidelijk geworden dat het beschikbare budget niet toereikend is. Op 10 mei 2023 is een raadsbesluit genomen om het budget te verhogen naar € 12.828.600,- inclusief BTW. Om voortgang in de realisatie van de sporthal te houden heeft het college ervoor gekozen om het ontwerp van één van de inschrijvende partijen bij de aanbesteding aan te kopen. Hiermee hopen we de kosten te beheersen in de verdere aanbestedingsprocedure. Het ontwerp is inmiddels gepresenterd aan omwonenden en is goed ontvangen.

Duurzaamheid
Op 9 november 2022 is een motie door de raad aangenomen om te voldoen aan BREEAM-excellent én ENG (Energie Neutraal Gebouw).  Op 10 mei 2023 heeft de gemeenteraad het besluit genomen om extra krediet beschikbaar te stellen om zowel de school als sporthal ENG  en BREAAM-excellent te bouwen en is daarmee de motie gestand gedaan. Het bovengenoemde budget van € 12.828.600,- is inclusief het extra krediet voor de duurzaamheidseisen.

Bestemmingsplan
In juli 2022 heeft de gemeenteraad het bestemmingsplan en het beeldkwaliteitsplan voor De Marke Zuid vastgesteld. Hiertegen is beroep ingediend bij de Raad van State (RvS). De gemeenteraad heeft op 19 april 2023 besloten, ongeacht de uitkomst van de behandeling van de beroepszaak bij de Raad van State, de bezwaarmakers deels tegemoet te komen. De locaties van de sporthal, de sportvelden en de parkeerplaats zijn preciezer vastgelegd in het bestemmingsplan. De gebouwen en de sportvelden liggen hierdoor minder dicht bij de omliggende woningen. Dit herstelbesluit heeft echter niet geleid tot intrekking van de beroepszaken. Op 1 augustus 2023 zijn de beroepsgronden aangevuld en kort daarop is het gemeentelijk verweerschrift bij de RvS ingediend. Het is nu wachten op een zittingsdatum bij de RvS.

Verhuizing Devinco en Scheidsrechtersvereniging DSVeo
Het is de bedoeling dat de Deventer scheidsrechtersvereniging en omstreken (DSVenO) verhuist naar Sportpark Rielerenk en korfbalvereniging Devinco naar De Marke Zuid. Devinco heeft op De Marke Zuid de mogelijkheid om binnen en buiten te sporten op 1 locatie. De afspraken hierover moeten nog geformaliseerd worden. De ALV van Devinco heeft in Q2 2023 akkoord gegeven op de verhuisplannen. De scheidsrechtersvereniging moet nog definitief instemmen. Het is de verwachting dat in het eerste kwartaal van 2024 de vaststellingsovereenkomst voor de verplaatsing wordt getekend.

Buitenruimte de Marke Zuid
Inmiddels ligt er een schetsontwerp voor de buitenruimte. Deze is op 1 februari 2023 gepresenteerd aan de klankbordgroep en op 27 maart 2023 is de buurt geïnformeerd tijdens een inloopbijeenkomst. Op advies van de Planadviesraad (PAR) is de ingang van het schoolgebouw verplaatst naar de westgevel. Het schetsontwerp van de buitenruimte behoeft daardoor een aanpassing. In Q1 2024 wordt het DO naar verwachting afgerond met bijbehorende kostenraming.

Wet Natuurbescherming - soortenbescherming
Uit een flora- en faunaonderzoek bleek dat naast vleermuizen ook egels in het groen rondom de school leven. De gemeente wil de egels en vleermuizen graag beschermen. Om te voorkomen dat de egels straks last krijgen van de bouwwerkzaamheden, is het belangrijk voor voldoende alternatieve verblijfplaatsen te zorgen. De huidige groenstrook tussen het sportveld en het appartementencomplex Beeckestein is een heel geschikt leefgebied voor de egel. Inmiddels zijn er daarom verschillende takkenrillen gemaakt van snoeihout als tijdelijke alternatieve verblijfplaatsen voor de egel. Tegelijkertijd zijn er ook 4 definitieve verblijfplaatsen voor de egel geplaatst, zodat ze ook in de toekomst hier blijven wonen. Op 11 september 2023 is de provinciale ontheffing Wet natuurbescherming - soortenbescherming ontvangen voor in het bijzonder de gewone dwergvleermuis en laatvlieger op De Marke-Zuid Deventer.

Op koers

School    
Voor het schoolgebouw wordt er 10.200 m² BVO gerealiseerd. Het definitieve ontwerp van de school is voorgelegd voor een zo genoemd pré advies, ook wel aangeduid als Vooroverleg. Het pré advies is in december 2023 positief afgerond. De aanvraag Omgevingsvergunning zal in het verlengde daarvan in januari 2024 worden ingediend.

BREEAM very good
In de Raadstafel ‘sociaal actueel’ van 13 december 2023 is door de portefeuillehouder gemeld dat het beoogd behalen van de status BREEAM excellent niet haalbaar blijkt. De methodiek van BREEAM werkt met een puntenstelsel. Daarbij is er geen invloed op bepaalde scores, bijvoorbeeld het openbaar vervoer (de bus komt onvoldoende vaak langs). Ook zijn tegenwerkende beleidsdoelen aan de orde: bijvoorbeeld “geen parkeeroverlast in de buurt” wat leidt tot een passend aanbod van parkeerplaatsen, terwijl in de BREEAM methodiek juist punten worden verdient met nauwelijks tot geen parkeerplaatsen. Op dit moment halen we de score: ‘Very Good’ binnen de schaal van: Outstanding – Excellent – Very Good – Good – Pass – Acceptabel – Unclassified.

Energie neutraal gebouw (ENG) en congestie op het stroomnet
Vanwege congestie op het stroomnet is er de eerste jaren geen mogelijkheid voor het terug leveren van energie die wordt opgewekt met zonnepanelen. Als oplossingsrichting wordt nu eerst het deel van de panelen gerealiseerd dat de energie levert die opgaat aan eigen gebruik.

Sporthal
De AGS architecten is de betrokken architect. In Q2 2023 is na aankoop van het ontwerp gestart met de uitwerking van schetsontwerp (SO) naar een voorlopig ontwerp (VO).  Het ontwerpproces wordt begeleid door ICS. Zij hebben de andere partijen geselecteerd die nodig zijn om het ontwerp proces verder te brengen. De andere partijen zijn adviseurs voor o.a: de constructies, installaties, bouwfysicia, brandveiligheid, sportinrichting, BREEAM.  

Inmiddels is het fasedocument Definitief Ontwerp (DO) in concept opgeleverd. Deze biedt voldoende basis om tot aanvraag Omgevingsvergunning over te gaan, welke dan ook eind 2023 is ingediend.

Energie neutraal gebouw (ENG) en congestie op het stroomnet
Vanwege congestie op het stroomnet is er de eerste jaren geen mogelijkheid voor het terug leveren van energie die wordt opgewekt met zonnepanelen. Als oplossingsrichting wordt nu eerst het deel van de panelen gerealiseerd dat de energie levert die opgaat aan eigen gebruik.

Behoeft aandacht

Behoeft aandacht

In onderstaand overzicht worden de beschikbare budgetten ultimo 2023 getoond.  

Budget nieuwbouw sporthal
Budget sporthal met BREAAM excellent en ENG (incl btw) €12.828.600
Verhuizing DSVeO/Devinco €236.274

Budget buitenruimte
Verplaatsing vereniging, tijdelijke aanpassingen gasaansluiting en inrichting buitenruimte (incl btw) €1.400.000

Budgetten nieuwbouw Etty Hillesum Marke Zuid
Budget gemeente Deventer (10.200m²) € 28.341.594
- Bouwkosten school € 26.768.593
- BREEAM Excellent / ENG €1.573.000
Bijdrage Etty Hillesum Lyceum €3.941.050

Totaal €32.282.644

​De financiële bijdrage voor de nieuwbouw van de school is conform de VNG-norm voor onderwijshuisvesting. Voor 10.200m² BVO is dekking beschikbaar. Het gaat om een bedrag van afgerond €28,3 miljoen. Een deel daarvan (1.200m² BVO), te weten €3,4 miljoen, wordt gedekt uit de grondopbrengsten van de ontwikkellocaties: De Marke Noord, De Marke Zuid en de Boerhaave-locatie. De Marke-Noord en Zuid worden ontwikkeld door de gemeente. De Boerhaave-locatie door Stichting Carmelcollege (met een beoogde bijdrage van €1 miljoen en een garantstelling voor een bijdrage van €750.000).  

De Stichting Camelcollege / Etty Hillesum Lyceum bouwt de school voor eigen rekening en risico. Er vindt op de gemeentelijke bijdrage alleen indexering plaats op basis van een indexatiepercentage dat jaarlijks in het najaar (november) door de VNG voor onderwijshuisvesting bekend wordt gemaakt. Voor 2024 bedraagt het indexeringspercentage 12,72%. De indexatie 2024 wordt verwerkt in de 1e kwartaalrapportage 2024.  

Via voorliggende kwartaalrapportage wordt het resterende exploitatiebudget van 2023 overgeheveld naar 2024. Het betreft hier een bedrag van €36.299. Vanwege de uitloop van de procedure bij de Raad van State konden voorziene uitgaven niet in 2023 worden gedaan en schuiven deze naar verwachting op naar 2024.

Met de huidige schaarste van bouwmaterialen en stijging van loonkosten ontstaat het risico dat het geindexeerde budget ondanks het hoge indexpercentage niet toereikend is. Het is echter niet te voorspellen hoe de schaarste in de bouwprijzen tot uiting gaat komen. In Q4 heeft bestuurlijk overleg tussen de gemeente en Stichting Carmel College / Etty Hillesumlyceum plaats gevonden over de stappen die moeten worden gezet als bij de aanbesteding onverhoopt mocht blijken dat het budget ontoereikend is.

Nee

Niet van toepassing

Nee

Nee

Niet van toepassing, er is nog geen sprake van exploitatie

Behoeft aandacht

Binnen de budgetten is geen rekening gehouden met risico’s zoals extra kosten i.v.m. stikstofproblematiek. Er is verder geen rekening gehouden met kosten voor aanvullende eisen en wensen van de gemeente en gebruikers (sportclubs). En ook is geen rekening gehouden met extra kosten als gevolg van beroepsprocedures. Deze risico’s worden meegenomen in de update van de risicoanalyse.

Risico’s
Het project hanteert de gemeentelijke methodiek voor risicoanalyse. Op 28 september 2023 is een interne risicosessie gehouden voor actualisatie van de risicoanalyse. De voornaamste risico’s zijn thans:

• Ongunstige uitkomst van de aanbestedingen (als gevolg van hogere bouwkosten)
• Vertraging van het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan (als gevolg van beroepsprocedure bij de RvS)
• Het mogelijk niet verlengen van de SPUK regeling (BTW compensatie) voor sport en bewegen  
• De vele afhankelijkheden in het project

Zolang er geen sprake is van een onherroepelijk bestemmingsplan (lees: uitspraak van de RvS hierover) vindt er geen opdrachtverlening aan een aannemer plaats voor de bouw van de school of de sporthal. Een uitzondering hierop kan zich voordoen als een omgevingsvergunning wordt verkregen alwaar geen bezwaar of beroep op wordt ingediend.   

In Q4 zijn beheersmaatregelen geformuleerd betreffende hoe om te gaan met de gesignaleerde risico’s  

Nee

Behoeft aandacht

De realisatie van zowel de school als de sporthal is afhankelijk van de behandeling van het bestemmingsplan bij de Raad van State. Zonder een onherroepelijk bestemmingsplan is het kunnen verkrijgen van een omgevingsvergunning onzeker en het verstrekken van bouwopdracht te risicovol.

Vooralsnog is er geen zittingsdatum bij de Raad van State. In december 2023 is hierover telefonisch overleg geweest met de behandelend ambtenaar bij de Raad van State. Deze kon nog geen uitspraken doen over de termijn van een zittingsdatum.

Bovenstaande maakt dat medio december 2023 duidelijk werd dat de oorsponkelijke planning van ingebruikneming school en sporthal uiterlijk augustus 2025 niet langer haalbaar was. In de Raadstafel van 13 december 2023 is hier door de wethouder melding van gemaakt en direct daarop zijn de belangrijkste stakeholders geïnformeerd. Uitgangspunt is nu dat uiterlijk augustus 2026 zowel de school als de sporthal in gebruik kunnen worden genomen.  

Ondertussen gaan de voorbereidende werkzaamheden door. Zo is kapvergunning aangevraagd en zal direct na de jaarwisseling het archeologisch onderzoek starten.  

Op koers

De relevante partners van dit project zijn Stichting Carmel college, Etty Hillesum Lyceum (opdrachtgever ontwikkeling en bouw van de school), Sportbedrijf, DSVeO, Devinco en de diverse sportverenigingen die gebruik maken van sporthal Keizerslanden.  

Stichting Carmelcollege en Etty Hillesum Lyceum zijn actief betrokken bij de realisatie van het schoolgebouw, de school is immers Bouwheer voor de school. Het Etty Hillesum Lyceum draagt zelf zorg over het informeren en/of betrekken van hun medewerkers, de leerlingen en de ouders in het proces.  

Sportbedrijf is actief betrokken bij het realiseren van de sporthal. De sportverenigingen die nu actief zijn in sporthal Keizerslanden zullen meeverhuizen naar de nieuwe sporthal op Marke Zuid. Deze sportverenigingen worden geïnformeerd over de verdere ontwikkelingen door ICS en Sportbedrijf.  

Met DSVeO en Devinco is op regelmatige basis overleg geweest over de voortgang en ontwikkelingen. In de komende tijd worden er concrete afspraken gemaakt met deze partijen. De verwachting is dat in het eerste kwartaal 2024 de vaststellingsovereenkomst wordt getekend.

Buurt en klankbordgroep
Na de de eerste informatiebijeenkomst in 2021 is gestart met een klankbordgroep. Er zijn drie klankbordgroep bijeenkomsten geweest . Dit waren goed bezochte bijeenkomsten. In het 1e kwartaal van 2023 is hier een vervolg aan gegeven. De landschapsarchitect heeft toen het schetsontwerp van de buitenruimte gepresenteerd en de architect van de school een presentatie over de school.

Er is op 27 maart 2023 een informatieavond georganiseerd voor de buurt.  Zo’n 100 buurtbewoners kwamen een kijkje nemen. Vertegenwoordigers van de gemeente en het Etty Hillesum Lyceum vertelden buurtbewoners over:

• Het ontwerp van de sporthal
• Het ontwerp van de school
• De indeling van het terrein rondom de sporthal en de school
• De voortgang van het bestemmingsplan

Reacties waren over het algemeen positief. Een deel van bewoners van de Keurkampstraat is teleurgesteld dat er niets is gedaan met de ideeën om de school anders te positioneren. Ook maken de bewoners van de Keurkampstraat zich zorgen over geluidsoverlast vanwege het parkeerterrein dat grenst aan de Keurkampstraat.

Net voor de zomer van 2023 is weer een overleg geweest met de klankbordgroep. Gezien de lage opkomst is de vraag voorgelegd of zij op deze manier verder willen of dat zij de voorkeur hebben voor algemene informatiemomenten die vaker plaatsvinden. De uitkomst hiervan is dat de klankbordgroep voorkeur geeft aan de periodieke algemene informatiemomenten.

Op 17 oktober 2023 is er wederom een inloop-avond geweest (in de school) alwaar informatie is gegeven over de laatste stand van zaken. Er zijn totaal zo’n 20 mensen op deze avond afgekomen.

Over de gewijzigde planning (ingebruikname school en sporthal nu voorzien uiterlijk augustus 2026) is via de nieuwsbrief direct na gedane melding in de gemeenteraaad gecommuniceerd.