Portefeuillehouder

J. van Essen

Rapportagedatum

1 januari 2024

Website

Zuidelijk van de A1 en gelegen tussen de N348, het dorp Epse en de spoorlijn Deventer-Zutphen ligt de locatie voor de vestiging van het nieuwe bedrijventerrein: A1 Bedrijvenpark Deventer. Het totale projectgebied is ongeveer 120 ha. groot, waarvan 60 ha. netto uitgeefbaar is voor de vestiging van bedrijven om daarmee een belangrijke impuls te geven aan de economische groei en de werkgelegenheid in Deventer. Zie in de bijlage de situatieschets met kavelindeling.

Het terrein heeft hoge duurzaamheidsdoelstellingen. Zo wordt er samen met de Provincie, netwerkbeheer, OostNL en de exploitant van de windturbines onderzoek gedaan naar de haalbaarheid van een smart energy hub. De eerste fase van dit onderzoek is gestart in 2023 en loopt nog door tot en met het eerste kwartaal van 2024. De huidige netcongestie maakt de noodzaak voor een alternatieve energievoorziening zoals een energy hub nog meer zichtbaar. We merken dat de netcongestie een steeds groter probleem wordt voor de kavelkopers. Ze hebben geen zekerheid over hun energievoorziening via het reguliere netwerk van Liander en alternatieve voorzieningen zijn nog niet concreet genoeg en brengen extra kosten met zich mee. Met name de grotere kavels met relatief veel stroomgebruik hebben hier last van. Om deze reden hebben we alleen 3 kleinere kavels in verkoop gebracht het afgelopen kwartaal.

Samenvatting van de bestuurlijke besluitvorming omtrent A1 BP:

- Bestuurlijke besluitvorming Bestemmingsplan, exploitatieplan, beeldkwaliteitsplan en grondexploitatie (Raad, november 2009);
- Concessieovereenkomst met Cofely is door college goedgekeurd op 19 februari 2013 en ondertekend op 22 februari 2013. Onderdeel van de concessieovereenkomst is de anterieure overeenkomst voor de windturbines met Cofely. Deze is door college goedgekeurd op 19 februari 2013 en ondertekend op 22 februari 2013. Cofely heeft daarvoor op 22 februari 2013 een overeenkomst getekend met Raedthuys Windenergie voor ontwerp, realisatie en exploitatie van de windturbines;
- Beleid reclamemasten langs de A1 (februari 2016);
- Jaarlijkse actualisering van de GREX, door en college en raad middels de jaarrekeningen vastgesteld, in 2016, 2017, 2018, 2019 en 2020;  
- Raadsbesluit Herijking ontwikkelstrategie West (april 2020);
- Collegebesluit Aankoop gronden Derks (april 2020);
- Raadsbesluit vaststelling herziening Bestemmingsplan en Exploitatieplan A1 BP (sept. 2020);
- Collegebesluit Uitgiftestrategie ‘West’ (2021);
- Verkoopstrategie A1 bedrijvenpark West (2022);
- A1 aankoop verkoop en zelfrealisatie HBC (2022)
- Vaststelling 4e herziening exploitatieplan A1 Bedrijvenpark (juli 2022)

Uitgifte Westelijk deel
In Q4 2022 zijn 4 kavels op de markt gezet (2, 5, 14 en 15). Deze inschrijving is gesloten op 9 maart 2023. De winnaars uit de marktvraag hebben een betaalde reservering gekregen waarbij ze de tijd krijgen om hun plannen verder uit te werken. De reserveringen zijn afgelopen op 1 december 2023 en zijn verlengd met drie maanden. De reserveringen lopen nu af op 1 maart 2024. De gegadigde voor kavel 15 heeft van de reservering afgezien en deze kavel is samen met een aantal nieuwe kavels opnieuw in verkoop gegaan.  

Naast kavel 15 zijn ook de kavels 12 en 13 in verkoop genomen vanaf 1 december 2023. De inschrijftermijn loopt af op 7 maart 2024 om 17.00 uur. De kavels hebben een omvang tussen 2.000 en 3.000 m2 en hebben een m2 prijs van € 185,-- exclusief BTW en kosten koper.  

Buiten de inschrijving is gebleven een kavel (6) die gereserveerd is voor Trebbe /Dijkham. Zij hebben een bouwclaim en daarmee een recht op een kavel/ontwikkeling op A1 Bedrijvenpark Deventer West. Daarnaast is er nog een kavel (8) gereserveerd voor een mogelijke bedrijfsverplaatsing (De Roos Internationaal Transport B.V.). Kavel 18 is niet in eigendom van de gemeente en wordt door een private partij ontwikkeld. Een aanvraag voor een omgevingsvergunning is door deze partij ingediend. De op deze kavel aanwezige bebouwing wordt in overleg met de gemeente gesloopt in 2024. Een deel van de te slopen bebouwing staat op gemeentegrond en wordt door de gemeente gesloopt.  

De overige hier niet genoemde kavels worden de aankomende jaren gefaseerd in verkoop gebracht. De netcongestie heeft mogelijk gevolgen voor het uitgifte tempo van de bedrijfskavels. Dit wordt nader toegelicht onder de risico’s.  

Naast de bedrijfskavels heeft de gemeente bestaand vastgoed in eigendom dat openbaar verkocht gaat worden. De woning aan de Olthoflaan 27 is verkocht in Q4. De inschrijftermijn voor de verkoop van de woning aan de Molbersteeg 1 loopt af in het eerste kwartaal van 2024. De kavel aan de Molbersteeg 2 (zonder bebouwing) is in Q4 binnen de inschrijftermijn niet verkocht. De kavel blijft te koop staan. De voormalige boerderij aan de Dortherweg 13 gaat in 2024 in de verkoop.

Uitgifte Oostelijk deel
Tussen Sligro en Reshare was op het oostelijk deel van het bedrijventerrein nog een kavel gereserveerd voor voorzieningen met betrekking tot de smart energy hub. Inmiddels is duidelijk dat deze kavel hiervoor niet nodig is. Reshare heeft aangegeven belangstelling te hebben voor deze kavel t.b.v. een duurzame uitbreiding van hun activiteiten op deze locatie en heeft daarvoor in Q3 een reserveringsovereenkomst getekend. Deze reservering is nog niet omgezet in een koopovereenkomst.  

Eén verkochte kavel wordt nog niet bebouwd door koper. Dit is niet in overeenstemming met de schriftelijk overeengekomen bouwplicht. We hebben de koper van de kavel hierop aangesproken.  

Bouwrijp, en woonrijpmaken
Aannemer Dusseldorp is geselecteerd voor het bouw- en woonrijpmaken van het westelijke gedeelte. Inmiddels is het gehele terrein bouwrijp m.u.v. de kavels 16 en 17 (waarop nog opstallen staan). In de zomer 2023 is het eerste deel rondom de kavel Plus woonrijp gemaakt.

De nutsbedrijven hebben de aanleg van het hoofdleidingennet (middenspanning elektra en waterleiding) gerealiseerd. T.b.v. een toekomstig glasvezelnetwerk zijn er door de gemeente mantelbuizen aangelegd.  

Netcongestie
In de zomer van 2023 is bekend geworden dat TenneT leveringsproblemen heeft doordat de grenzen van de capaciteit van het hoogspanningsstroomnet zijn bereikt in 7 provincies. Vanwege de leveringsproblemen wordt er momenteel bij aanvragen voor een grootverbruik aansluiting bij de netbeheerder geen vermogen toegekend. Dit heeft ook betrekking op het gebied waar A1 bedrijvenpark zich bevindt. Dit besluit van TenneT kan effect hebben op de verkoop van de 3 gereserveerde kavels en op de verkoop van de overige geplande kavels.  

De gemeente is samen met de kopers en de netbeheerder actief op zoek naar oplossingsrichtingen, waaronder de opzet van een collectieve energy hub. We verwachten dat het resultaat van dit onderzoek begin 2024 afgerond kan worden. De kavels 9,10 en 19 zijn in beeld als locaties voor mogelijke opslag van lokaal opgewekte energie in batterijen.

Voor alle kavels zijn door de gemeente inmiddels kleinverbruikaansluitingen aangevraagd. Voor de kavels 9 t/m 15 (kleine kavels) is de inschatting dat dit voldoende is. Liander moet hiervoor nog een laagspanningsnetwerk aanleggen. Planning hiervan is op dit moment Q2-2025.
Voor de grote kavels (3, 4, 7, 16, 17 en 19) is de verwachting dat voor toekomstig gebruik een kleinverbruikaansluiting onvoldoende is en deze in de toekomst zwaarder moet zijn. Om te voorkomen dat er onnodig geïnvesteerd wordt in een laagspanningsnetwerk wordt op dit moment onderzocht door Liander of voor deze kavels de kleinverbruikaansluiting geleverd kan worden via een grootverbruikaansluiting. Dit betekent een kleinverbruik vermogen (3x80 Kwh) maar een kabel geschikt voor groot verbruik vermogen.
Voor kavel 8 is inmiddels een aansluiting grootverbruik aangevraagd door de gemeente en gerealiseerd. Ook de optanten voor de kavels 2, 5 en 6 hebben een aanvraag lopen.

De aansluitkosten zijn een voorinvestering vanuit de grondexploitatie en wordt uiteindelijk betaald door de kopers van de kavels.

Mogelijk wordt er een collegebesluit voorbereid met het voorstel om een voorinvestering te doen voor de aansluitkosten vanuit de grondexploitatie en dit uiteindelijk door te belasten aan de kopers van de kavels.

Aansluiting N348
De provincie Gelderland is op dit moment bezig met voorbereiding voor de planvorming voor de verbreding van N348. Dit is van groot belang voor het A1 bedrijvenpark omdat de tweede ontsluiting van het bedrijvenpark hierop zal aan takken. De provincie heeft twee voorkeursvarianten in beeld. De projectgroep A1 Bedrijvenpark heeft advies gegeven over de wenselijkheid van de beide varianten op het punt ontsluiting bedrijvenpark A1. Voor beide varianten geldt dat de tracékeuze ertoe leidt dat enkele kavels geraakt worden en daardoor mogelijk kleiner worden, met een negatief financieel effect als gevolg. In Q4 heeft de provincie nog geen keuze gemaakt. In de loop van 2024 verwachten we meer duidelijkheid te krijgen.  

Op koers

Uitvoering vind plaats binnen gestelde kaders.

Op koers

Op koers

A1 Bedrijvenpark is een verlieslatende grondexploitatie. De verliesvoorziening voor A1 Bedrijvenpark is met de vaststelling van de jaarrekening 2022 verlaagd naar € 19,4 miljoen. In het Meerjaren Perspectief Grondzaken bij de jaarrekening is een nadere toelichting op dit resultaat gegeven.

Op dit moment wordt de actualisatie van de grondexploitatie voorbereid. De uitkomsten van de actualisatie zijn begin 2024 bekend en worden gepresenteerd in de nota waardering en uiteindelijk in het MPG als onderdeel van de jaarrekening.

Nee

Nee

Nee

Op koers

In de risicoreservering is rekening gehouden met conjunctuurgevoeligheid. Dit is opgenomen door rekening te houden met de mogelijkheid dat opbrengsten kunnen dalen of dat vertraging optreedt in tempo van de uitgifte op de midden-lange termijn. Daarnaast is ook een risicoreservering aangehouden m.b.t. de taxatiewaarde of te wel kunnen de kavels verkocht worden voor de getaxeerde waarden? Verder is een risicoreservering opgenomen vanwege mogelijke vertraging door congesties. De totale risicoreservering kwam bij de jaarrekening daarmee op € 3 mln.

Bij de vaststelling van de jaarrekening is het risico van de netcongestie geraamd op een impact van € 4,5 mln. (op basis van 3 jaar vertraging). Het is op dit moment erg lastig om alle gevolgen te overzien welke financiële impact een netcongestie op de kaveluitgifte kan hebben. We merken echter steeds meer dat de fasering van de kavels onder druk komt te staan. Een belangrijke oorzaak hiervan is de netcongestie.

Mogelijk worden kavels daardoor later verkocht worden dan nu is voorzien en is vastgelegd in de grondexploitatie. Naast renteverlies betekent dat bijvoorbeeld ook extra plankosten omdat de looptijd van het project in dat geval toeneemt. In de aankomende maanden zal duidelijker worden welke financiële gevolgen de netcongestie voor de gemeente kan hebben en hoe groot de kans is dat deze situatie zich voordoet.   

Bij de zomeractualisatie is de kans van optreden van dit risico verhoord en is het totale risicobedrag voor het A1 Bedrijventerrein met circa € 0,5 toegenomen tot een totaalbedrag van ruim € 3,5 mln.

Gebleken is dat de netcongestie en het onderzoek naar de SEH de nodige tijd en investeringen vergt. Daarnaast is de huidige verkoopmethodiek arbeidsintensief en vraagt samen met de netcongestie de nodige juridische inzet om dit in goede banen te leiden. Verder is het risico op vertraging aanwezig waarmee de druk op de plankosten toeneemt. Bij de actualisatie zullen de huidige budgetten tegen het licht worden gehouden en de verwachting is dat de plankosten omhoog bijgesteld moeten worden als gevolg van deze ontwikkelingen.

Nee

zie boven

Op koers

Planning op hoofdlijnen:  

Uitgifte laatste kavel ‘Oost’: 2024
Uitgifte, verkoop en woonrijp maken deel ‘West’ 2022-2028
Uitgifte 3 kavels 2, 5 en 14: 2024
Uitgifte kavels 12, 13 en 15: einde 2024 / 2025
Onderzoek haalbaarheid energy hub afronden medio 2024.

Op koers

 In de afgelopen periode zijn hier geen verdere ontwikkelingen geweest.